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合同賣房 賣主、中介責任各自承擔 補稅、罰款還有牢獄之災

點擊數:9032016-11-18 09:34:11 來源: 合肥公司注冊

房地產中介公司為了招攬生意,通過偽造房屋買賣合同、做低房價的方式,幫客戶進行虛假申報少繳納稅款。事發后,客戶被稅務機關追繳稅款、滯納金并被處以罰款合計300余萬元;中介公司的經辦人也因此被判刑八年。

但此事并未因此而了結。該客戶繼而起訴中介公司,要求賠償其繳納稅款、滯納金及罰款的經濟損失。法院又會作出怎樣的判決呢?近日,上海法院就審理并裁判了這樣一起案件。

筆者認為,法院對此案的終審判決以及相關人員因此身陷囹圄,對房地產交易過程中的此類行為極具警示效應。

幾年前,趙某委托A房地產中介公司幫其將一處別墅以2300萬元的價格出售并代辦繳稅事宜,并約定本次成交出售方所有稅費包含傭金不超過100萬元。隨后,A公司工作人員持委托書、成交價為700萬元的房地產買賣合同等虛假材料進行納稅申報,實際繳納稅款僅1萬余元。期間,趙某分三次給予A公司工作人員楊某等人75萬元“好處費”。后來,當地稅務機關從該房屋的明顯低價交易入手查實了趙某的偷稅行為,并對其補征營業稅、個人所得稅等170余萬元,加收滯納金57萬余元,處以罰款82萬余元。另外,A公司的楊某因犯非國家工作人員受賄罪和行賄罪,也已受到了刑事處罰,被判處有期徒刑八年。

趙某在補稅罰款后,對A公司提起訴訟,要求A公司承擔超出100萬元的那部分稅款并賠償經濟損失共計近300萬元。

一審法院判令A公司向趙某賠償50%的損失計70萬余元。雙方均不服判決而提起上訴。

二審法院就雙方的兩個爭議焦點作出認定:

1. 趙某與A公司形成偷稅合意,趙某是在明知實際稅費遠超100萬的情況下,仍與對方惡意串通損害國家利益,因此雙方相應的約定無效。

2. A公司經辦人員楊某等人的行為應屬職務行為,作為雇主的A公司應就其員工的違法行為承擔責任。

本案損失的范圍應以稅務機關對趙某處以的罰款及滯納金(140余萬元)為限(即170余萬元稅款系依法原本就應繳納的,不認定為損失)。同時認定,A公司作為專業的居間服務機構應相對承擔更大比例的責任。

據此,二審法院作出終審判決:判令A公司賠償趙某經濟損失98萬余元。

通過此案,可以看出,趙某通過與中介公司合謀,通過偽造售房合同,將實際成交價格2300萬元的房產交易業務以700萬元進行納稅申報,其行為明顯屬于進行虛假的納稅申報少繳應納稅款的偷稅行為。盡管趙某的納稅行為雖然是由中介公司去代為辦理的,但是該項房屋交易業務的法定納稅人仍然是出售房屋的趙某,且相關虛假合同等資料也是趙某與中介公司的工作人員合謀而成的,因此,偷稅的法律責任肯定應由趙某承擔。

我國《稅收征收管理法》第六十三條規定:納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證,或者在帳簿上多列支出或者不列、少列收入,或者經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報,不繳或者少繳應納稅款的,是偷稅。對納稅人偷稅的,由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金,并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

此案中,稅務機關依照該條對趙某作出追繳稅款、滯納金,并處以50%的罰款,這是趙某咎由自取。而且,如果趙某在稅務機關作出補稅和罰款的決定后,如果仍不按期繳納稅款、滯納金和罰款,那么,還將被以逃稅罪追究刑事責任,后果更為嚴重。

而此案的民事判決方面,更是可圈可點。其一,趙某和中介公司簽訂的合同,既有明顯的偷稅合意,而且在明知實際稅費遠超100萬的情況下,雙方惡意串通損害國家利益,因此法院裁定相應約定無效。這樣的話,也就不存在對趙某在補稅170多萬后要求中介公司承擔超出100萬元的那部分金額的主張進行裁判的問題了。

其二,楊某等人以A公司經辦人員的身份與趙某簽訂傭金確認書,并代其辦理了相關繳稅過戶等手續,該行為系中介公司居間服務工作的內容且事實上為中介公司帶來了收益,法院據此認定楊某的行為屬于職務行為,從而作為雇主的A公司應就其員工的違法行為承擔責任。這是很正確的認定,體現了雇傭關系中最主要的特征“由雇主承擔雇員職務行為引發的法律責任”。

而關于此案某主張的“損失”金額的認定,也是可圈可點。某原繳稅1萬元,后補稅170余萬元,盡管大大超出合同約定的“最高不超過100萬元”的約定,但是,即使超出約定金額再多,也不構成某的“損失”,這些稅款屬于依法原本就應繳納的,如果當時不做假,這些稅款就早已繳納了,現在補稅,只是履行其原本就應履行的義務而已。在此案中,某真正所遭受的經濟損失,是因偷稅而繳納的滯納金及受到的罰款(140余萬元)。而造成這一“損失”的原因,是中介機構和某共同的作假行為,因此雙方對此都有責任。鑒于中介公司作為專業的居間服務機構應相對承擔更大比例的責任,因此判決中介公司承擔70%的責任,余下的30%由某自行承擔。

作為居間服務的中介公司,理應以自己的工作和服務賺取合法的利潤,如果只為促成交易賺取傭金而采取非法的手段經營,到頭來是害人也害己。特別是本案中的經辦人楊某,以其“努力”促成了該項業務,最終卻因犯非國家工作人員受賄罪和行賄罪,受到刑事處罰,被判處有期徒刑八年。這對于其他房屋中介的從業人員來說,應該是極為值得警醒的教訓,如果還如此為之,也許下一個就是你了。

此外,在房屋交易業務中,出了賣方和中介公司外,還有重要的一方就是購房者。在此,也要提醒廣大的購房者,現行稅收政策對于個人房屋買賣中應繳的個人所得稅以及適用差額征收增值稅的情形,分別規定“以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額,按20%征收個人所得稅”;“以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應納增值稅”。可見,如果你在購買房屋時簽訂陰陽合同幫助賣方少繳稅,日后你如果再賣出時,你的房屋購買原值也就小了,屆時你就得多繳稅了。

為了逃避納稅義務,在二手房交易過程中簽訂陰陽合同,是早已知曉的秘密,也許暫時難以發現,看似比較“安全”,但地球是圓的,月亮再美也有陰晴圓缺的時候,世事難料,一旦東窗事發,可就真的得不償失了,除了經濟損失還有刑事責任。

陰陽合同換來的是真實的風險,勸君還是莫為之。

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